I  A DECISÃO

A garantia ausente abre a liminar

O inciso IX do artigo 59 tem duas condições, e as duas precisam aparecer juntas. A primeira é a falta de pagamento do aluguel ou dos acessórios no vencimento. A segunda é o contrato sem nenhuma das garantias do artigo 37: caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (a entrega de cotas de um fundo como garantia).

O contrato desguarnecido aparece de três formas. Ele nasceu sem garantia, perdeu a garantia porque o seguro venceu ou o fiador faleceu, ou ficou sem fiador porque este pediu exoneração (o pedido para deixar de responder pela dívida), independentemente de motivo.

Contrato com fiador ativo fica fora. Nesse caso, o atraso segue o rito comum, sem liminar, mesmo quando o fiador também não paga. O legislador partiu de uma lógica direta: quem tem garantia já tem a quem cobrar.

O parágrafo primeiro exige ainda fundamento exclusivo. A ação baseada só na falta de pagamento cabe no inciso IX. Se o locador junta outro motivo de despejo na mesma inicial, como uma obra feita sem autorização, perde o encaixe e, com ele, a liminar.

A defesa do inquilino também veio em 2009. O parágrafo terceiro do artigo 59 diz: “poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos”. Elidir, no texto, significa afastar.

O depósito tem limite. O artigo 62, parágrafo único, reescrito pela mesma lei, proíbe a emenda da mora (outro nome da purgação) quando o inquilino já usou o benefício nos 24 meses anteriores à propositura da ação. O segundo atraso nesse período não se resolve pelo depósito.

Dois casos, com nomes criados para estudo, mostram a diferença. Marta Siqueira aluga uma sala comercial em Curitiba a Rogério Paiva por R$ 3.200 mensais, em contrato assinado sem fiador nem seguro. Rogério deixa de pagar março e abril de 2026. A inicial de Marta pede a liminar pelo inciso IX e oferece caução de R$ 9.600.

O juiz concede a liminar e manda intimar Rogério para desocupar em 15 dias. No décimo segundo dia, ele deposita os dois aluguéis, o condomínio, a multa, os juros e os honorários. A liminar cai e o contrato continua. Numa nova ação proposta nos 24 meses seguintes, Rogério não terá o depósito como defesa.

No segundo caso, o contrato residencial de Joana Prates tem como fiador o irmão do inquilino, ainda vinculado. O mesmo atraso de dois meses leva Joana ao rito comum, com citação, prazo de contestação e sentença antes da desocupação, e com a cobrança do fiador correndo em paralelo.

II  NA PRÁTICA

A inicial que faz o prazo correr

O juiz decide a liminar só com o que está na inicial, porque o inquilino ainda não foi ouvido. Cada requisito do artigo 59 precisa de um documento anexado ou de um pedido escrito.

A conferência antes do protocolo segue seis itens:

1. Contrato de locação: cópia integral, com a cláusula de garantia em branco ou ausente.

2. Prova da garantia extinta: a apólice vencida, a certidão de óbito do fiador ou a notificação de exoneração, quando o contrato tinha garantia que acabou.

3. Demonstrativo do débito: aluguel, condomínio e IPTU mês a mês, com a multa e os juros do contrato, como pede o artigo 62, inciso I.

4. Pedido expresso de liminar: com a menção ao artigo 59, parágrafo primeiro, inciso IX.

5. Oferta de caução: três aluguéis, com o valor calculado e a forma indicada, em dinheiro ou em bem.

6. Fundamento único: a causa de pedir (o motivo jurídico da ação) limitada ao atraso, sem outra infração contratual.

A caução costuma travar o locador pequeno. Três aluguéis de R$ 3.200 somam R$ 9.600, em dinheiro parado na conta judicial durante o processo. Parte dos juízes aceita caução em imóvel do próprio locador; a inicial que pede essa forma junta a matrícula atualizada e explica por que o bem cobre o valor.

O depósito volta ao locador quando a sentença confirma o despejo. Se a liminar for revogada e o inquilino provar prejuízo com a desocupação, o valor paga a indenização.

A cobrança dos aluguéis pode vir na mesma ação. O artigo 62, inciso I, permite cumular o despejo com a cobrança dos aluguéis e acessórios, e o inquilino é citado para responder aos dois pedidos. A causa continua a mesma, o atraso, e o fundamento exclusivo se mantém.

A lei não exige notificação prévia para o despejo por falta de pagamento. Uma notificação extrajudicial antes da ação registra a data do atraso e abre espaço para acordo, sem atrasar o pedido de liminar.

Concedida a liminar, o oficial de justiça intima o inquilino, e os 15 dias contam a partir da intimação. Esgotado o prazo sem depósito nem desocupação, o locador pede o mandado de despejo, que o artigo 65 autoriza cumprir com emprego de força, inclusive arrombamento.

A inicial de Marta trouxe os seis itens: o contrato sem cláusula de garantia, o demonstrativo de março e abril, o pedido de liminar com o inciso citado e a caução de R$ 9.600 em dinheiro. A liminar saiu antes da citação, e o depósito de Rogério chegou porque o prazo já corria contra ele.

III  LEGAL TECH & IA

A máquina esquece o inciso IX

Uma ferramenta com inteligência artificial monta a minuta de uma inicial de despejo em minutos. Ela lê o contrato, extrai o valor do aluguel e o extrato de pagamentos, calcula a caução e redige o pedido.

O erro mais comum vem da base de textos. Boa parte do material publicado sobre despejo liminar é anterior a 2009 e descreve o artigo 59 com cinco incisos, sem a falta de pagamento. A minuta sai negando a liminar para Marta, ou, no erro oposto, pede liminar para o contrato de Joana porque não leu a cláusula do fiador.

Os dois casos servem de teste para qualquer ferramenta:

A ferramenta só acerta as duas linhas quando recebe no comando o texto atual do inciso IX e a lista de garantias do artigo 37. Sem esse texto, ela responde pelo que leu em média, e a média é antiga.

O cálculo do débito também pede conferência. O modelo de linguagem tende a aplicar juros e multa genéricos, e não os do contrato, e a esquecer o condomínio e o IPTU quando eles vêm em boleto separado. O demonstrativo errado abre a primeira contestação do inquilino.

A situação da garantia não aparece no contrato. Seguro vencido, fiador exonerado ou fiador falecido dependem de documento externo: a apólice, a notificação, a certidão. A ferramenta marca a cláusula de fiança como preenchida e conclui que a garantia existe; o advogado pergunta ao cliente e pede o papel.

O sigilo entra na mesma conta. Contrato, CPF, renda e extrato do inquilino são dados pessoais protegidos pela LGPD (a Lei Geral de Proteção de Dados). Esses arquivos só sobem para plataforma com contrato que proíbe o uso do material para treinar o sistema.

O escritório que atende locação pode rodar a mesma leitura na carteira de contratos dos clientes. A lista separa os contratos sem garantia vigente, prontos para o inciso IX, dos que têm fiador ativo, e aponta os seguros que vencem nos próximos meses.

“Quantos contratos de locação dos seus clientes perderam a garantia sem o locador perceber?”

A redação do artigo 59 citada nesta edição é a vigente em 03/11/2026. Reconfira o texto compilado da Lei 8.245 no portal do Planalto e a pesquisa de jurisprudência do STJ sobre o inciso IX em 01/12/2026, antes de protocolar a próxima inicial.

Segundo o texto, o inquilino perde o direito de depositar o valor devido para afastar a liminar de despejo se já tiver usado esse recurso dentro de quanto tempo antes da ação atual?

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