I  A DECISÃO

A casa de cima sem fração do chão

A dona da casa térrea é Maria Aparecida Moreira, 71 anos, moradora de Paraisópolis desde 1986. A filha dela, Rosângela Moreira Santos, 44 anos, construiu o segundo pavimento em 2015, com escada externa e entrada independente. O comprador é Carlos Eduardo Nunes, 36 anos, motorista de aplicativo.

O caput do artigo 1.510-A define os papéis. Maria Aparecida é a proprietária da construção-base (a edificação apoiada no solo). Rosângela, depois da instituição, passa a ser a titular da laje. A cessão pode ser da superfície superior, como aqui, ou da inferior, como num subsolo.

O parágrafo 1º fixa o alcance. A laje abrange o espaço aéreo ou o subsolo, tomados em projeção vertical (a sombra da unidade projetada para cima ou para baixo), como unidade imobiliária autônoma. Ficam fora o quintal, a garagem e qualquer outra área de Maria Aparecida.

O trecho central para o caso está no parágrafo 4º:

A consequência é prática. Num prédio em condomínio, cada apartamento carrega um pedaço abstrato do terreno, e a venda do lote inteiro depende de todos. Na laje, o solo segue inteiro com Maria Aparecida. Rosângela é dona só do volume construído no alto.

O parágrafo 3º entrega o resto: os titulares da laje, unidade com matrícula própria, podem usar, gozar e dispor dela. Dispor inclui vender a Carlos Eduardo. O parágrafo 2º acrescenta o ônus: Rosângela responde pelos encargos e tributos da sua unidade, como o IPTU lançado em separado.

A independência tem limites. O artigo 1.510-B proíbe ao titular da laje obra nova ou falta de reparo que prejudique a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício. O 1.510-C manda dividir as despesas das partes comuns, como alicerce, pilares, telhado e instalações gerais, na proporção do contrato.

Dois riscos completam o desenho. Pelo artigo 1.510-D, se Rosângela vender, Maria Aparecida tem preferência (o direito de comprar primeiro, pelo mesmo preço) e deve ser avisada por escrito, com 30 dias para responder. Pelo 1.510-E, a ruína da construção-base extingue a laje, salvo se a casa for reconstruída em até cinco anos.

II  NA PRÁTICA

A escritura que o banco aceita

Rosângela nunca registrou a laje. O primeiro trabalho do advogado é instituir o direito, por escritura pública em que Maria Aparecida cede à filha a superfície superior, e só depois cuidar da venda a Carlos Eduardo.

A Lei 6.015, de 1973, a Lei de Registros Públicos, diz como o cartório procede. O artigo 176, § 9º, manda abrir matrícula própria para a laje e averbar (anotar à margem) o fato na matrícula da construção-base, com remissão recíproca (cada ficha cita o número da outra).

A escritura de instituição precisa trazer cinco pontos, cada um conferido antes da assinatura:

1. Partes e títulos: Maria Aparecida como dona da construção-base, com o número da matrícula do terreno, e Rosângela como titular da laje.

2. Unidade descrita: área construída, pavimento, confrontações (os limites com os vizinhos) e acesso independente pela escada externa.

3. Construção regular: a obra de 2015 averbada na matrícula do terreno, com o habite-se (o documento da prefeitura que atesta a obra pronta para morar) ou certidão equivalente.

4. Partes comuns: quem paga alicerce, telhado, caixa d'água e rede de esgoto, e em qual proporção, como pede o artigo 1.510-C.

5. Laje sucessiva: se Maria Aparecida autoriza ou não um terceiro pavimento, como prevê o § 6º do artigo 1.510-A.

O item 3 costuma travar. Em bairros que cresceram sem alvará, a casa térrea muitas vezes não tem a obra averbada. O registrador pode exigir primeiro essa averbação, ou a regularização fundiária urbana (Reurb, o procedimento da mesma Lei 13.465 que legaliza núcleos informais), que também admite a laje.

Aberta a matrícula, vem a venda. Antes de assinar com Carlos Eduardo, Rosângela notifica a mãe por escrito, com preço e condições. Se Maria Aparecida não responder em 30 dias, a venda segue. Sem o aviso, a mãe pode depositar o preço e tomar a unidade para si em até 180 dias contados da alienação.

O contrato de financiamento cita a matrícula da laje, nunca a do terreno. A alienação fiduciária é registrada nessa ficha, e a avaliação do banco considera só o segundo pavimento. Se a minuta citar a matrícula do terreno, a garantia recai sobre o bem de Maria Aparecida, e o texto volta para correção.

Os tributos fecham a lista. O ITBI (o imposto municipal sobre a transmissão de imóvel) incide na venda a Carlos Eduardo, calculado sobre a unidade de cima. Na instituição feita pela mãe à filha sem pagamento, o tributo a conferir é o ITCMD (o imposto estadual sobre doação), e a escritura deve dizer se a cessão foi gratuita ou onerosa.

III  LEGAL TECH & IA

O cruzamento das três fichas

Um caso de laje junta, no mínimo, três documentos: a matrícula do terreno, a nova matrícula da laje e a minuta do contrato do banco. Uma ferramenta de leitura com inteligência artificial abre os três arquivos em PDF e monta a primeira conferência em minutos.

A primeira tarefa é extrair os números. A ferramenta lê as certidões digitalizadas por OCR (reconhecimento óptico de caracteres, a conversão da imagem em texto pesquisável) e separa número de matrícula, área, endereço e ônus de cada ficha.

A tabela que a ferramenta devolve ao advogado tem quatro linhas:

A última linha está errada. A minuta do banco aponta para a matrícula do terreno, de Maria Aparecida. O advogado pede a correção antes da assinatura de Carlos Eduardo.

O risco aparece na redação automática. Modelos de linguagem treinados com contratos de condomínio tendem a escrever “fração ideal do terreno” e “área comum” em qualquer minuta de imóvel em pavimento superior. Na laje, as duas expressões contradizem o § 4º do artigo 1.510-A.

O conferente humano faz três perguntas a cada rascunho. A garantia cita a matrícula da laje. A cláusula de partes comuns repete a proporção da escritura de instituição. O texto menciona o aviso de preferência dado a Maria Aparecida, com a data da notificação.

O sigilo também conta. As matrículas trazem nome, CPF e estado civil de mãe, filha e comprador. Antes de subir os arquivos, os dados pessoais saem, e o contrato da plataforma precisa vedar o uso do material para treinar o sistema, como exige a Lei Geral de Proteção de Dados.

A máquina compara números; a descrição da unidade e a assinatura da escritura seguem com as partes e o tabelião.

“No último puxadinho que chegou ao seu escritório, a casa de cima tinha matrícula própria?”

O Conselho Nacional de Justiça trata do registro da laje no Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial, editado em 2023 e alterado por provimentos frequentes. Reconfira em 12 de julho de 2027, quando o artigo 1.510-A completa dez anos, o texto compilado do Código Civil no portal do Planalto e o provimento vigente na página do CNJ.

No caso da laje em Paraisópolis, se Rosângela vender o segundo pavimento a Carlos Eduardo sem avisar a mãe por escrito, o que o texto diz que Maria Aparecida pode fazer?

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