I  A DECISÃO

O artigo 67-A e a afetação

A Lei 13.786 inseriu o artigo 67-A na Lei 4.591 e montou a conta do distrato em camadas. A primeira camada é a comissão de corretagem, devolvida ao comprador só se ele não a pagou.

A segunda camada é a pena convencional, limitada a 25% da quantia paga. A terceira reúne as despesas do período em que o comprador ocupou o imóvel, se chegou a receber as chaves: impostos, condomínio e a fruição.

O motivo da retenção maior na afetação está no próprio regime. A Lei 10.931, de 2004, criou o patrimônio de afetação para que o dinheiro de cada obra pague só aquela obra.

Na incorporação afetada, a incorporadora não pode usar o caixa de um prédio para tapar o buraco de outro. O distrato retira dinheiro de um caixa fechado, e o legislador aceitou a pena de até 50% para proteger os compradores que continuam pagando.

O prazo de devolução também muda. Sem afetação, o saldo volta em parcela única 180 dias depois do desfazimento. Com afetação, volta em até 30 dias após o habite-se (o documento da prefeitura que libera o prédio para ocupação), o que pode significar anos de espera.

A lei abriu uma saída para o comprador. Se ele encontrar outro comprador que assuma o contrato, com aprovação cadastral da incorporadora, a pena não se aplica.

O artigo 67-A também deu o direito de arrependimento de 7 dias ao contrato firmado em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora. Nesse prazo, a devolução é integral, corretagem incluída.

Resta a pergunta dos contratos antigos. A Segunda Seção do STJ decidiu em 2019, no julgamento do REsp 1.498.484, que a Lei 13.786 não alcança contratos assinados antes de sua vigência, e para eles valem a Súmula 543 e a jurisprudência anterior.

O teto não é piso. A pena de 25% ou 50% é o máximo, e o juiz pode reduzi-la pelo artigo 413 do Código Civil quando parte da obrigação foi cumprida ou o valor se mostra manifestamente excessivo.

O loteamento tem regra própria. A Lei 13.786 também inseriu o artigo 32-A na Lei 6.766, de 1979, e ali a pena do distrato de lote fica limitada a 10% do valor atualizado do contrato, bem abaixo do teto da incorporação.

II  NA PRÁTICA

O quadro-resumo antes da assinatura

A Lei 13.786 criou o artigo 35-A da Lei 4.591, que obriga todo contrato de venda na planta a abrir com um quadro-resumo. A falta de um item dá ao comprador 30 dias para exigir a correção, e a omissão não sanada autoriza a rescisão pelo comprador.

A conferência que resolve a maior parte dos casos segue esta ordem.

1. Afetação: procure no quadro a informação sobre o patrimônio de afetação e confira na certidão da matrícula, no cartório de registro de imóveis, se a averbação existe.

2. Pena: leia o percentual escrito; ele pode ficar abaixo de 25% ou de 50%, e o contrato vale pelo número assinado, nunca pelo teto legal.

3. Corretagem: confira o valor e quem paga; a comissão retida no distrato é a que aparece no quadro, e o valor omitido não pode ser descontado depois.

4. Tolerância: localize a data prometida de entrega e a cláusula dos 180 dias; sem previsão expressa, a incorporadora não tem a tolerância.

5. Índice: veja o índice de correção das parcelas, em geral o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) até as chaves, e o que o substitui depois delas.

O atraso também tem conta própria, no artigo 43-A. Passados os 180 dias de tolerância, o comprador pode pedir a resolução com devolução integral do que pagou e a multa prevista no contrato, em até 60 dias corridos.

Se preferir ficar com o imóvel, recebe indenização de 1% do valor pago por mês de atraso, corrigida. As duas saídas não se acumulam: quem resolve o contrato não recebe a multa mensal.

A prova do distrato mora no papel. O comprador que vai desistir deve notificar por escrito, guardar o comprovante de cada parcela e pedir à incorporadora a planilha da devolução com a pena, a corretagem e a fruição separadas.

O comprador que recebe a proposta deve pedir o contrato completo antes da data da assinatura, com tempo para levar a matrícula e o quadro-resumo a um advogado. Quem assina no estande, na visita, fica só com os 7 dias de arrependimento como proteção.

Do lado da incorporadora, o advogado confere se o quadro-resumo foi assinado com rubrica na parte do distrato. Sem a assinatura específica, a cobrança da pena perde a base, e o juiz tende a aplicar a jurisprudência anterior.

III  LEGAL TECH & IA

A IA que lê o contrato da planta

Um contrato de compra na planta passa de 40 páginas com anexos, memorial descritivo e convenção de condomínio. A conferência manual do quadro-resumo contra o corpo do contrato toma uma tarde.

O pedido que rende resultado entrega o contrato em texto pesquisável e a lista dos itens do artigo 35-A. A resposta útil é uma tabela com item, valor no quadro, valor no corpo, número da cláusula e trecho copiado.

A divergência mais comum aparece na pena: o quadro fala em 10%, e uma cláusula da página 30 remete a "até 50% nos termos da lei". A tabela mostra os dois trechos, e o advogado decide qual prevalece pela interpretação favorável ao consumidor, prevista no artigo 47 do Código de Defesa do Consumidor.

O modelo também simula a devolução. Com o valor pago, a corretagem, o percentual da pena e os meses de ocupação, ele monta a conta das três camadas, que o advogado confere na calculadora antes de mandar ao cliente.

Para a incorporadora, o mesmo comando roda sobre a carteira inteira de vendas e lista os contratos sem rubrica na parte do distrato do quadro-resumo, que são os primeiros a cair numa ação judicial.

O limite é documental. O modelo não sabe se o empreendimento está afetado: a resposta sai da matrícula, pedida ao cartório, e nunca do contrato sozinho. Ele também confunde a regra antiga com a nova quando a data de assinatura não aparece no texto enviado.

O sigilo vale para o contrato inteiro. Nome, CPF, renda e valor do imóvel do cliente entram só em ferramenta corporativa com retenção de dados desligada, pela Lei Geral de Proteção de Dados, a Lei 13.709/2018.

"O contrato do seu cliente diz, no quadro-resumo, se a obra está no patrimônio de afetação?"

A regra dos 25%, dos 50% e dos 180 dias vale enquanto a Lei 13.786 estiver em vigor sem alteração. Reconfira o texto do artigo 67-A no portal do Planalto, em planalto.gov.br, e a averbação da afetação na matrícula do imóvel, no dia em que o cliente for assinar.

Pela Lei 13.786, qual é o teto da pena que a incorporadora pode reter no distrato por iniciativa do comprador, em empreendimento sem patrimônio de afetação?

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