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"Interpretado o seu silêncio como concordância", publicou o Diário Oficial da União em 12 de julho de 2017, na parte final do parágrafo 2º do artigo 216-A que a Lei 13.465 tinha acabado de reescrever.
O artigo mora na Lei 6.015/1973, a Lei de Registros Públicos, e cuida da usucapião extrajudicial, nome do reconhecimento da propriedade pelo tempo de posse feito dentro do cartório de registro de imóveis, sem ação judicial. O procedimento nasceu com o Código de Processo Civil de 2015 e chegou ao balcão com um defeito de fábrica.
A redação de 2015 mandava notificar o titular registrado e os confinantes, vizinhos cujos terrenos encostam no imóvel usucapiendo, para consentir em 15 dias, e mandava ler o silêncio como discordância. Quem não abria a carta derrubava o pedido. O oficial remetia o caso ao juízo, e o requerente recomeçava pela via judicial que tinha tentado evitar.
A troca de uma palavra em julho de 2017 inverteu o resultado. O vizinho notificado que deixa os 15 dias correrem sem responder passou a contar como quem concorda, e o procedimento segue o curso dele no próprio cartório, até a abertura da matrícula ou o registro na matrícula existente.
A inversão não caminha sozinha. Ela depende de notificação feita do jeito que a lei descreve, com prova de entrega dentro do procedimento, e cede na primeira impugnação apresentada dentro do prazo.
Para o escritório, o ganho aparece na pilha de casos parados há anos: o confinante que mudou de cidade e não atende telefone, o herdeiro do titular registrado que ninguém localiza, a empresa loteadora que fechou as portas nos anos 1990 e deixou quadras inteiras com posse mansa e registro congelado.
O erro que devolve o requerimento continua o mesmo de antes de 2017, e ele nasce na notificação malfeita, não na falta de posse. Endereço desatualizado, aviso de recebimento assinado por pessoa sem relação com o notificado, confinante que ninguém identificou porque a planta não fechou com as matrículas vizinhas.
A seção a seguir percorre o texto do parágrafo 2º antes e depois de 2017 e mostra o que a mudança não alcançou.
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I A DECISÃO
A palavra trocada no parágrafo 2º
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Uma palavra trocada, uma notificação bem feita, um relógio de 15 dias.
O artigo 216-A entrou na Lei de Registros Públicos pelas mãos do Código de Processo Civil de 2015 e autorizou o pedido de reconhecimento da usucapião direto no cartório de registro de imóveis da situação do imóvel, formulado por advogado.
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A Lei 13.465, de 11 de julho de 2017, manteve o desenho do procedimento e trocou o efeito do silêncio: quem foi notificado e não responde em 15 dias passou a ser lido como quem consente, e não mais como quem discorda.
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"Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como concordância." Brasil, Lei nº 6.015, artigo 216-A, parágrafo 2º, Lei de Registros Públicos, com a redação da Lei nº 13.465, 2017.
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O dispositivo traz uma segunda economia que passa despercebida na leitura rápida. A notificação só entra em cena quando falta assinatura na planta. Confinante que assina a planta e o memorial descritivo sai da fila de notificações, e o procedimento anda sem depender do carteiro.
O Conselho Nacional de Justiça detalhou o rito no Provimento 65, de 14 de dezembro de 2017, que uniformizou a instrução do pedido, a atuação do tabelião na ata notarial e o formato das notificações nos cartórios do país.
O que a mudança alcançou e o que ela deixou de pé:
| Silêncio do titular registrado ou do confinante notificado, dentro dos 15 dias | passou a valer como consentimento |
| Impugnação apresentada no prazo, por qualquer notificado | o oficial remete o caso ao juízo competente, e a via judicial recomeça |
| Ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município | continua obrigatória, com prazo próprio de 15 dias para manifestação |
| Edital para terceiros interessados, publicado em jornal de grande circulação | permanece no rito, também com 15 dias |
| Prova da posse, da origem e do tempo | segue inteira a cargo do requerente, porque o silêncio dispensa a oposição do vizinho, jamais a instrução do pedido |
A rejeição do pedido no cartório também deixou de ser porta fechada. O parágrafo 10 do artigo 216-A permite que o interessado leve a pretensão ao juízo, e a Lei 13.465 acrescentou que a rejeição não impede o ajuizamento da ação de usucapião.
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II NA PRÁTICA
O requerimento que o oficial não devolve
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A instrução do pedido vale mais que a tese. O oficial de registro examina documento, e a nota de exigência sai quando a peça deixa buraco entre a posse narrada e o papel juntado.
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O requerimento que anda é o que chega com a ata notarial lavrada, a planta assinada pelo maior número possível de confinantes, as certidões negativas em dia e o endereço de cada notificado conferido em fonte recente.
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A ata notarial é lavrada pelo tabelião de notas e atesta o tempo de posse do requerente e dos antecessores dele. Ela não substitui a prova documental, ela organiza a narrativa: quem ocupou, desde quando, com que atos de posse, e com apoio em quais documentos apresentados ao tabelião.
A planta e o memorial descritivo vão assinados por profissional legalmente habilitado, com prova da anotação de responsabilidade técnica, e pelos titulares dos imóveis confinantes. Cada assinatura recolhida na planta apaga uma notificação da lista, e apaga junto o risco de impugnação daquele vizinho.
1. Busque a assinatura antes de pensar em notificação: visite o confinante com a planta impressa e o memorial em mãos, porque a assinatura colhida em uma tarde economiza os 15 dias da carta e o risco de o aviso voltar sem entrega.
2. Confira o endereço de cada notificado em fonte recente: matrícula antiga traz endereço de 1994, e a notificação enviada para porta errada derruba o efeito do silêncio no momento em que o notificado aparecer com impugnação.
3. Junte as certidões negativas dos distribuidores: as certidões da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente mostram ao oficial que ninguém discute a posse em juízo, e a certidão vencida vira exigência automática.
4. Documente a origem e a continuidade da posse: contrato de gaveta, recibo de compra, carnê de imposto predial em nome do possuidor, conta de luz antiga e declaração de confrontante formam a cadeia que a ata notarial vai narrar.
5. Controle o calendário das respostas: o prazo de cada notificado corre em separado, o edital corre em paralelo e a manifestação dos entes públicos tem janela própria, e o requerimento fica maduro quando a última janela fecha sem oposição.
O advogado é obrigatório no pedido, e o custo do procedimento é composto por emolumentos do registro de imóveis, emolumentos do tabelionato pela ata notarial, honorários do profissional que assina a planta e a publicação do edital. A tabela varia por estado, e a conta fechada antes do protocolo evita a surpresa no meio do caminho.
A impugnação de um confinante encerra o procedimento no cartório, e o oficial remete o caso ao juízo competente. O pedido já instruído não se perde: a ata notarial, a planta e as certidões seguem com o processo e encurtam a instrução judicial que vem depois.
O prazo de 15 dias começa a correr da entrega comprovada da notificação, e a prova dessa entrega mora no aviso de recebimento juntado ao procedimento. Sem o aviso nos autos, o silêncio não produz efeito nenhum, porque ninguém consegue afirmar que houve notificação.
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